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江西省城市房地產開發管理條例
 作者:        來源:        錄入時間: 2009-10-22


                                       第一章 總則

  第一條 為了加強房地產開發管理,促進房地產業健康發展,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和國家其他有關法律、法規的規定,結合本省實際,制定本條例。
  第二條 凡在本省城市規劃區國有土地范圍內,在依法取得房地產開發用地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的開發活動,必須遵守本條例。
  第三條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃,按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
  第四條 縣級以上人民政府(包括地區行政公署,下同)房產管理部門負責管理本行政區域內的房地產開發、房屋產權產籍、房屋質量監督和竣工驗收、城市房屋拆遷、房地產開發企業資質等級審批等管理工作。
縣級以上人民政府計劃、城市規劃、城建、土地、工商、財政、稅務、物價等部門各司其職,配合做好房地產開發管理工作。

          第二章 房地產開發規劃 縣級以上人民政府應當根據經濟與社會發展計劃、城市總體規劃和土地利用規劃,組織計劃、城市規劃、城建、土地、房產等部門編制房地產開發中長期發展規劃,分期組織實施。
  第六條 編制房地產開發中長期發展規劃,應當合理確定居住小區和工業區的布局、規模、配套標準及建設進度。要優先開發改造棚屋區以及基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重的區域。
  第七條 市、縣人民政府城市規劃部門應當根據房地產開發中長期發展規劃和開發建設需要,提前提供開發項目的控制性詳細規劃和設計條件。房地產開發項目必須按批準的詳細規劃設計進行建設。建設過程中確需調整規劃控制指標和設計條件的,必須報原批準單位審批。未經批準,任何單位和個人不得擅自更改。
  第八條 在城市舊城區進行房地產開發,應當遵循疏散人口、增加綠地、完善設施、改善環境的原則和先安置、后拆遷的原則。
開發建設多層住宅必須保持合理的房屋日照間距,新城區住宅日照間距比例不得小于1∶1,舊城區住宅日照間距比例不得小于1∶0.7。
  第九條 舊城區改造詳細規劃中的房地產開發用地情況圖應當公開提供給房地產開發企業。
南昌市的重大城市建設和基礎設施建設項目規劃,應當報省人民政府批準。

      第三章 房地產開發企業設立與管理

 

  第五條

  第十條 設立房地產開發企業,應當符合下列條件:
(一)有自己的名稱和組織機構;
(二)有固定的經營場所;
(三)除法律、法規另有規定之外,外商投資企業注冊資金和流動資金均不得低于100萬美元,其他企業注冊資金和流動資金均不得低于100萬元人民幣,并應當提供具有驗資資格的中介服務機構出具的驗資證明;
(四)有4名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有專業證書的專職會計人員;
(五)法律,法規規定的其他條件。
第十一條 設立房地產開發企業,應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記,工商行政管理部門對符合本條例第十條規定條件的,應當在接到申請之日起30日內予以登記,發給營業執照,對不符合規定條件的,不予登記。
   第十二條:“房地產開發企業出賣、轉讓、出租資質證書的,由發證機關沒收其違法所得,并吊銷其資質證書。”
   第十三條 房地產開發企業必須按其取得的資質等級承擔相應的開發建設項目,未取得資質證書的,不得承接房地產開發項目。
房地產開發企業按資質條件分為5個等級,其資質標準和管理辦法由省人民政府另行規定。
  第十四條 核定房地產開發企業資質等級的審批權限按下列規定辦理:
(一)外商投資企業和符合二、三級資質條件的,由省人民政府地區行政公署或者設區的市人民政府的房產管理部門初審,報省人民政府房產管理部門審定;
(二)符合四級、五級資質條件的,由省人民政府地區行政公署或者設區的市人民政府的房產管理部門審定;
(三)省屬企業、中央所屬企業由省人民政府房產管理部門審定;
按照國家規定不定資質等級的房地產開發企業,應當核發一次性資質證書。
房地產開發企業資質證書,由省人民政府房產管理部門統一印制。
  第十五條 房地產開發企業在本省范圍內跨地區從事房地產開發經營的;應當憑企業營業執照和資質證書,到開發項目所在地的人民政府工商行政管理部門和房產管理部門登記,并將開發所需項目資金存入當地銀行。
開發項目所在地的人民政府工商行政管理部門和房產管理部門按前款規定登記后,應當報省人民政府工商行政管理部門和房產管理部門備案。
  第十六條 從事商品房開發建設的企業必須按國家規定承擔微利住宅建設任務,具體辦法由省人民政府另行規定。

        第四章 房地產開發項目管理

  第十七條 房地產開發項目所需土地,必須依法取得國有土地使用權。
因國有土地使用權發生權屬爭議的,必須停止進行開發經營活動,任何一方不得改變土地現狀和破壞地上的建筑物、附著物。
  第十八條 房地產開發項目應當進行招標投標辦法。
  第十九條 房地產開發項目實施前,縣級以上人民政府房產、城建、城市規劃部門應當向土地部門和房地產開發企業提供《房地產開發項目建設條件意見書》。
《房地產開發項目建設條件意見書》應當包括以下內容:
(一)項目性質、規模和開發期限;
(二)規劃控制指標和規劃設計要求;
(三)基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求;
(四)基礎設施和公益設施建成后的產權界定;
(五)項目拆遷補償安置要求;
(六)項目經營方式等。
   第二十條 房地產開發企業在承接開發項目時,應當到縣級以上人民政府房產管理部門領取《房地產開發項目手冊》。
《房地產開發項目手冊》,用于記錄房地產開發企業在房地產開發項目實施中的主要事項和政府有關管理部門對開發經營活動的審查和處理意見。
發放《房地產開發項目手冊》不得收費。
  第二十一條 房地產開發企業在項目開發建設過程中,應當統籌安排配套設施建設,項目占地范圍內的配套基礎設施必須與房屋主體工程同時或者先行規劃、設計、施工和交付使用。
  第二十二條 房地產開發項目的設計、施工必須符合國家的有關標準和規定,并應通過招標擇優確定。
  第二十三條 房地產開發企業必須保證所開發項目的整體質量。縣級以上人民政府房產管理部門和建設工程質量監督部門必須按國家有關規定對工程質量進行監督檢查。
  第二十四條 房地產開發企業必須采取有效措施,確保所開發的項目按期竣工并交付使用。
房地產開發企業無正當理由不得使已經動工的開發項目停工或者拖延施工。
  第二十五條 房地產開發項目竣工后,由縣級以上人民政府房產管理部門會同有關部門進行綜合驗收,驗收合格后,方可交付使用。驗收不合格的,承擔開發的企業應當在限期內予以補救達到驗收標準。
綜合驗收合格的條件如下:
(一)符合規劃要求;
(二)配套建設的基礎設施和公共服務設施建設完畢;
(三)單項工程質量驗收手續完備;
(四)拆遷補償安置方案已經落實;
(五)物業管理單位和方式已經確定;
(六)約定的其他條件。
  第二十六條 商品房預售,應當符合下列條件:
(一)按規定交清全部土地使用權出讓金或土地收益,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證。
預售商品房,應當簽訂預售合同,并按國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產、土地管理部門備案。
  第二十七條 未取得商品房預售許可證的,不得申請刊播、設置、張貼商品房預售廣告,廣告經營者不得為其承辦或者代理商品房預售廣告業務。商品房預售廣告必須載明商品房預售許可證編號。
  第二十八條 商品房的預售款必須用于已經預售的房屋及其有關工程建設,在支付和清償該預售房屋全部建設費用之前,不得挪作他用。擅自挪用商品房預售款,致使商品房不能按期竣工的,應當承擔違約責任。
  第二十九條 已竣工的商品房在竣工驗收合格后30天內,應當向市、縣人民政府房產管理部門申請確認產權,并領取房屋所有權證。
  第三十條 享受國家優惠政策的普通商品住宅必須實行限價銷售。實行限價銷售的,房地產開發企業應當在銷售前,向市、縣人民政府物價部門申報核定。

           第五章 法律責任

  第三十一條 房地產開發企業違反本條例第七條、第八條第二款規定的,由縣級以上人民政府城市規劃部門按《江西省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》第二十六條的規定予以處罰。
  第三十二條 房地產開發企業出賣、轉讓、出租資質證書的,由發證機關沒收其非法所得,并吊銷其資質證書。
  第三十三條違反本條例規定,未取得資質證書,擅自進行房地產開發活動的,由縣級以上人民政府房產管理部門責令改正,沒收其違法所得,處以2萬元以下罰款。”
  第三十四條 房地產開發企業違反本條例第二十四條規定,造成房地產開發項目不能按期竣工的,應當承擔違約責任;給用戶造成損失的,由縣級以上人民政府房產管理部門責令其賠償損失,降低其資質等級;情節嚴重的,吊銷其資質證書。
  第三十五條房地產開發企業無商品預售許可證,擅自預售商品房的,由縣級以上人民政府房地產管理部門責令停止預售活動,沒收違法所得,可以并處該商品房總造價1%的罰款。經審查,符合本條例第二十六條第一款第(一)、(二)、(三)項條件的,責令其限期補辦預售手續;不符合預售條件的,責令其限期退還預售款。”
  第三十六條 廣告經營單位或者房地產開發企業違反本條例第二十七條規定的,由工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的規定予以處罰。
  第三十七條 房地產開發企業交付使用的商品房,因工程質量低劣給用戶造成損失的,由縣級以上人民政府房產管理部門會同建筑工程質量監督部門責令其賠償損失,降低其資質等級;情節嚴重的,處以損失額2倍罰款,吊銷其資質證書;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
  第三十八條 當事人對行政處罰決定不服的,可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
  第三十九條 從事房地產開發管理工作的國家工作人員濫用職權,貪污受賄,徇私舞弊的,由其所在單位或者其上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
  第四十條 本條例所稱的商品房,是指房地產開發企業開發建設的供出售用的住宅、別墅、渡假村、寫字樓、辦公樓、商業用房、服務業用房、公用事業用房、標準工業廠房、倉庫等。
  第四十一條 本條例具體應用中的問題由省人民政府負責解釋。
  第四十二條 本條例自1995年6月1日起施行。本省過去有關規定與本條例相抵觸的,按本條例執行。

 

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